Leibrente, Rückmietverkauf oder Teilverkauf:
Was passt zu Ihnen?
Sie möchten Kapital aus Ihrer Immobilie nutzen und trotzdem zu Hause wohnen bleiben? Viele Eigentümer fragen zunächst nach einer Leibrente oder haben schon einmal vom Teilverkauf gehört. Doch auch der Rückmietverkauf ist eine passende Lösung – mit einer hohen Einmalzahlung und einem vertraglich geregelten Mietverhältnis.
Wir zeigen Ihnen, worin sich Leibrente, Rückmietverkauf und Teilverkauf unterscheiden – und prüfen mit Ihnen, ob der Rückmietverkauf zu Ihren Plänen passt.
Kaufpreis beim Rückmietverkauf
Voraussichtliche Kaufpreiszahlung bei einem Rückmietverkauf
Ihre Miete danach
pro Monat, kalt
Werte aus unserem Rechner, Stand 4. November 2026. Sie sind eine erste Orientierung und ersetzen keine Bewertung Ihrer Immobilie vor Ort.
Friedrich Thiele | Gründer & Geschäftsführer BAIK
„Bei der Entscheidung, welches Modell zu Ihrer persönlichen Situation passt, spielen viele Faktoren eine Rolle. Wir von BAIK nehmen uns Zeit für Ihre Fragen, erläutern Ihnen die Unterschiede verständlich und begleiten Sie persönlich – von der ersten Orientierung bis zu einem möglichen Vertragsabschluss.“
- 30 Jahre Real-Estate-Erfahrung
- über zehn Jahre Branchenerfahrung
- Mitglied der EPPARG
Verkaufen Sie Ihre Immobilie und bleiben Sie sicher darin wohnen. Wir zeigen Ihnen transparent die Unterschiede der gängigsten Modelle auf.
Leibrente, Rückmietverkauf, Teilverkauf:
die Unterschiede kurz und knapp
Leibrente
Vollständiger Verkauf; Zahlung häufig als laufende Rente, teils kombiniert mit Einmalbetrag. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch wird vertraglich geregelt und im Grundbuch erstrangig gesichert.
Teilverkauf
Verkauf eines ideellen Teiles der Immobilie. Sie bleiben Miteigentümer und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt und übernehmen weitreichende Garantien und tragen wesentliche Kostenrisiken. Das Wohnen ist nur nachrangig gesichert.
Rückmietverkauf
Vollständiger Verkauf gegen volle Kaufpreiszahlung einer bewohnten Immobilie. Sie werden Mieter in Ihrem Zuhause mit sicherem, unkündbarem und unbefristetem Mietvertrag.
Der Modellvergleich: transparent und ausführlich
Lassen Sie sich zu allen Modellen in jedem Fall aber auch unabhängig beraten vom Verbraucherschutz oder einem Rechtsanwalt.
Kriterium
Leibrente
Teilverkauf
Rückmietverkauf
Art des Vertrages
Leibrente
Teilverkauf
Vollverkauf mit Wohnrecht
Die Immobilie wird vollständig verkauft. Das Wohn- oder Nießbrauchrecht wird vertraglich geregelt und grundbuchlich abgesichert.
Anteilsverkauf – Sie bleiben Miteigentümer
Ein Teil der Immobilie (max. 50 %) wird verkauft. Kostenintensiver Vollverkauf wird bereits vereinbart. Für den verkauften Anteil fällt ein laufendes Nutzungsentgelt an.
Rückmietverkauf
Vollverkauf mit Rückmietvertrag
Vollständiger Verkauf der Immobilie mit anschließendem unbefristeten Rückmietvertrag.
Art der Berechnung
Leibrente
Teilverkauf
Berechnung über Lebenserwartung und Renditeerwartung
Kalkulation auf Basis der statistischen Lebenserwartung und der Renditeerwartung.
Berechnung über Nutzungsentgelt, Renditeerwartung und Garantieversprechen
Kalkulation auf Basis des Nutzungsentgelts sowie der vertraglichen Regelungen zur Wertentwicklungsgarantie.
Rückmietverkauf
Berechnung über Mietrendite
Kalkulation auf Basis der erzielbaren Mietrendite
Geeignet für
Leibrente
Teilverkauf
Ab ca. 80 Jahren
Aufgrund der Berechnung über die Lebenserwartung ist das Modell nur im höheren Alter interessant.
Ab Ende 50 möglich
Je nach Anbieter bereits für Eigentümer ab Ende 50 möglich.
Rückmietverkauf
Bei BAIK ab 60 Jahren
Für Eigentümer ab 60 Jahren, die Kapital freisetzen und weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen möchten.
Kaufpreis / Auszahlung
Leibrente
Teilverkauf
Häufig unter 50% des Immobilienwertes
Die Höhe von Einmalzahlung oder Rente wird insbesondere durch den Wert des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts und die statistische Lebenserwartung beeinflusst.
Maximal 50 % beim ersten Verkauf
Beim Teilverkauf werden zunächst maximal 50 % der Immobilie veräußert bei Übernahme des Bewertungsrisikos durch den Verkäufer. Sie bleiben Miteigentümer und garantieren die richtige Bewertung der Immobilie.
Rückmietverkauf
100 % des Immobilienwertes einer bewohnten Immobilie
Das entspricht in der Regel etwa 65-75 % des maximal erzielbaren Wertes bei einem klassischen Verkauf mit Auszug. Klar der höchste erzielbare Kaufpreis
Vertragliche Absicherung
Leibrente
Teilverkauf
Wohnrecht vertraglich abgesichert
Wohnrecht oder Nießbrauch werden vertraglich vereinbart und grundbuchlich abgesichert.
Erhöhtes Kosten- und Vertragsrisiko
Risikobehafteter Vertrag mit Wertentwicklungsgarantie und Provisionskosten bei Verkauf und Instandhaltungskostenrisiken trotz Verkauf.
Rückmietverkauf
Mietvertrag mit besonderer Absicherung
Der Rückmietvertrag regelt Wohnsicherheit, Mietentwicklung und den Ausschluss von Eigenbedarf.
Wohnsicherheit
Leibrente
Teilverkauf
Sehr hohe Wohnsicherheit
Durch lebenslanges, erstrangig im Grundbuch abgesichertes Wohn- oder Nießbrauchrecht.
Eingeschränkte Wohnsicherheit
Durch vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht, die konkrete Absicherung hängt von der Vertragsgestaltung ab. Im Grundbuch nur nachrangige Sicherheit.
Rückmietverkauf
Sehr hohe Wohnsicherheit
Durch deutschen Mieterschutz nach BGB und vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Beim Rückmietverkauf ist genau dieser Ausschluss ein zentraler Bestandteil der Absicherung.
Auszug / Beendigung des Vertrages
Leibrente
Teilverkauf
Aufwendiger Ausstieg
Vorzeitige Aufgabe des Wohn- oder Nießbrauchrechts muss vertraglich geregelt und die Grundbucheintragung entsprechend durch Notarvertrag gelöscht werden.
Kostenintensiver Ausstieg
Rückkauf oder Gesamtverkauf können mit zusätzlichen Gebühren, Entgelten und möglichen Mindesterlösregelungen verbunden sein. Wertentwicklungsgarantie wird fällig.
Rückmietverkauf
Kündigung genügt
Für den Auszug wird lediglich das Mietverhältnis nach den vereinbarten Bedingungen vom Mieter gekündigt. Der Vermieter kann grundsätzlich nicht kündigen.
Anbieter
Leibrente
Teilverkauf
Kaum Anbieter am Markt
Kommerzielle Leibrenten werden nur von sehr wenigen Unternehmen angeboten, derzeit nur ein Anbieter mit Sondermodell bekannt (Zustiftung).
Mehrere Anbieter
Vertragsbedingungen und Kostenmodelle unterscheiden sich je nach Anbieter.
Rückmietverkauf
Bundesweit verfügbar
BAIK bietet den Rückmietverkauf bundesweit an und verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienverrentung, insbesondere mit Leib- und Zeitrentenmodellen.
Instandhaltung
Leibrente
Teilverkauf
Immer beim Käufer
Instandhaltungen und Reparaturen übernimmt der neue Eigentümer.
Bleibt weitgehend bei Ihnen
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten tragen Sie je nach Anbieter ganz oder überwiegend selbst.
Rückmietverkauf
Immer beim Käufer
Instandhaltungen und Reparaturen übernimmt der neue Eigentümer.
Kostenrisiko
Leibrente
Teilverkauf
Geringes Kostenrisiko
Vollständiger Verkauf, geringes Risiko
Hohes Kostenrisiko
Instandhaltungskosten, Provisionen und insbesondere die Wertentwicklungsgarantie können zum Kostenrisiko werden.
Rückmietverkauf
Gut planbar
Die laufende Belastung besteht im Wesentlichen aus der vereinbarten Miete; langfristige Mietsteigerungen sind möglich.
Fazit
Leibrente
Teilverkauf
Gutes, aber teures Produkt
Nicht empfehlenswert
Rückmietverkauf
Fair und sicher
Diese Einschätzung basiert auf einer internen Marktanalyse marktüblicher Produktausgestaltungen und dient der ersten Orientierung. Die konkreten Konditionen unterscheiden sich je nach Anbieter und individueller Situation.Die Tabelle stellt keine Beratung dar. Sie sollten unabhängigen Rat Dritter einholen. Eine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben kann nicht übernommen werden.
Warum der Rückmietverkauf für Sie interessant sein kann
Hohe Liquidität auf einmal
Der vollständige Verkauf setzt mehr Kapital frei als ein anteiliger Verkauf und befreit sicher von zukünftigen Kostenrisiken.
Unabhängig von der statistischen Lebenserwartung
Die Auszahlung folgt nicht der typischen Leibrentenlogik, bei der immer die Lebenserwartung relevant ist. Die Auszahlung ist daher deutlich höher.
Sicherheit
Der Vermieter kann nicht kündigen, Eigenbedarf ist ausgeschlossen. Das deutsche Mietrecht sichert zudem einen fairen und sicheren Mietvertrag ohne Haken und Ösen.
Planbare Wohnsituation
Mietdauer, Kündigungsschutz und Mietentwicklung werden im Vertrag klar geregelt und richten sich nach dem Mieterschutz des BGB.
Mehr Flexibilität
Sie können das Mietverhältnis jederzeit kündigen und ausziehen, etwa bei einem Umzug in die Nähe der Familie oder in ein Altenheim.
Weniger Eigentümerpflichten
Nach dem Verkauf wechseln wesentliche Pflichten zum neuen Eigentümer. Das heißt, keine Instandhaltungsrisiken mehr. Für den Werterhalt ist der neue Eigentümer verantwortlich.
Wann der Rückmietverkauf passt und wann nicht
Wir sagen es lieber vorher als nach dem Notartermin
Passt gut, wenn ...
- Sie eine größere Summe auf einmal brauchen, etwa um eine Restschuld abzulösen, umzubauen oder die Familie zu unterstützen.
- Sie in Ihrem Zuhause wohnen bleiben möchten, ohne sich weiter um Dach, Heizung und Reparaturen zu kümmern.
- Ihre Rente die Miete dauerhaft trägt, auch wenn sich Ihre Einkommenssituation später verändert.
- Sie noch vergleichsweise jung sind und eine Leibrente deshalb niedrig ausfallen würde.
Passt eher nicht, wenn …
- die Immobilie in der Familie bleiben soll. Dann ist ein Verkauf der falsche Weg, auch mit Rückmiete.
- Sie ohnehin ausziehen möchten. Ein normaler Verkauf bringt in dem Fall mehr.
- die monatliche Miete Ihr Budget auf Dauer überfordern würde.
- Sie nur einen kleinen Betrag benötigen. Dann kommen andere Wege infrage, über die wir Sie gern informieren.
So läuft die Prüfung bei BAIK ab
BERATUNGSGESPRÄCH
In einem ersten Beratungsgespräch lernen wir uns kennen. Im ersten Schritt geht es darum, Ihre Situation zu verstehen und Ihre Wünsche und Vorstellungen zu erfahren. Dann bewerten wir Ihre Immobilie und besprechen Optionen. Zudem nehmen wir alle Daten auf.
SCHRIFTLICHES ANGEBOT
Auf Basis einer ersten Bewertung Ihrer Immobilie erarbeitet BAIK ein individuelles Angebot. Dieses wird Ihnen ausführlich erläutert.
ERSTELLUNG GUTACHTEN
BAIK begleitet den unabhängigen Gutachter, der Ihre Immobilie für Sie kostenfrei sachverständig bewertet.
VERBINDLICHES VERTRAGSANGEBOT
Auf Basis des Gutachtens erhalten Sie ein verbindliches Vertragsangebot der BAIK.
Wir erläutern Ihnen alle Details und begleiten Sie zum Notar. Auch während der gesamten Vertragsumsetzung sowie der Rückmietzeit oder Wohnrechtsnutzung stehen wir Ihnen als langfristiger Vertragspartner zur Seite.
Wie hoch könnte der Kaufpreis Ihrer Immobilie beim Verkauf mit Rückmiete sein?
Nutzen Sie unseren Rückmietverkaufs-Rechner
Geben Sie den geschätzten Wert Ihrer Immobilie bei einem normalen Verkauf mit Auszug ein. Mit unserem Rechner erhalten Sie eine erste Orientierung zu einer möglichen Kaufpreiszahlung und zur monatlichen Miete, wenn Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben.
Wie hoch schätzen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie? Ziehen Sie den Regler auf den geschätzten Marktwert bei Verkauf mit Auszug (unbewohnt).
Geschätzter Wert bei einem klassischen Verkauf ohne Rückmiete
Die Berechnung eines möglichen Rückmietverkaufsangebotes mit unserem Rechner kann nur eine erste grobe Einschätzung sein. Sie ist unabhängig von der Art des Hauses bzw. der Wohnung und unabhängig von z. B. der Wohnfläche, Ausstattung oder Grundstücksgröße erstellt. Sie bedarf der qualifizierten Überprüfung durch unsere Experten vor Ort. Lassen Sie sich daher ein konkretes Angebot auf Basis Ihrer tatsächlichen Immobilie von uns unterbreiten. Bitte vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin.
Ihre finanzielle Freiheit im sicheren Zuhause
Voraussichtliche Kaufpreiszahlung bei einem Rückmietverkauf
Geschätzte monatliche Kaltmiete
Jetzt unverbindliches Angebot anfordern.
Wir prüfen Ihre Angaben persönlich, beraten Sie unverbindlich und erstellen ein qualifiziertes Angebot.
Rückmietverkauf und Alternativen – einfach erklärt im Video
Wie finanziere ich meinen Ruhestand, wenn ich ein Eigenheim habe?
BAIK-Geschäftsführer Friedrich Thiele erläutert, wie der Rückmietverkauf funktioniert und welche finanziellen Möglichkeiten er Immobilieneigentümern im Alter eröffnet.
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Mehr InformationenWelche Alternativen zum Rückmietverkauf gibt es?
Leibrente, Teilverkauf oder Umkehrhypothek: Unser KI-generierter Moderator Christian König stellt die verschiedenen Modelle und ihre wesentlichen Unterschiede vor.
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Mehr Informationen
Wie funktioniert der Rückmietverkauf konkret?
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie zum vollen Marktwert und erhalten sofort freie Liquidität – bleiben aber per unkündbarem Mietvertrag sicher in Ihrem Zuhause wohnen. Wie das im Detail funktioniert und welche Möglichkeiten sich daraus ergeben, erklärt BAIK-Geschäftsführer Friedrich Thiele in unserem Video.
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Was ist ein Immobilienverkauf mit einem Rückmietmodell?
Beim Immobilienverkauf mit einem Rückmietmodell verkaufen ein oder mehrere Eigentümer ihre Immobilie an einen Käufer, in der Regel eine Immobiliengesellschaft und mieten sie anschließend zurück. Dadurch erhalten sie sofort liquide Mittel aus dem Verkaufspreis, können aber weiterhin in ihrem vertrauten Zuhause über einen grundbuchgesicherten Mietvertrag wohnen bleiben.
Durch die grundbuchliche Sicherung des Mietvertrages und aller wesentlichen Rechte handelt es sich um einen sehr sicheren Vertrag zur Altersfinanzierung aus eigenem Immobilienvermögen.
Für wen ist das Modell geeignet?
Das Rückmietmodell richtet sich vor allem an ältere Eigentümer (z. B. ab 60 Jahren), die ihre Immobilie weitgehend abbezahlt haben und den gebundenen Immobilienwert in finanzielle Freiheit umwandeln möchten – ohne ausziehen zu müssen.
Welche Vorteile bietet das Rückmietmodell?
- Liquidität im Alter: Sofortiger Zugang zu gebundenem, selbst angespartem Kapital aus dem eigenen Immobilienvermögen.
- Wohnsicherheit: Lebenslanges oder langfristig grundbuch-gesichertes Mietrecht. Kündbar nur bei wesentlichem Zahlungsverzug.
- Keine Instandhaltungskosten: In der Regel übernimmt der neue Eigentümer größere Instandhaltungen. Dazu muss die Immobilie beim Verkauf aber im Wesentlichen mängelfrei sein und in einem altersgerechten Zustand, sonst werden hohe Abschläge fällig.
- Steuerliche Vorteile: Der Verkaufserlös steht den Verkäufern in der Regel steuerfrei zur Verfügung.
- Sicherheit: Der Mietvertrag ist gesetzlich gesichert. Der Käufer hat kein Eigennutzungsrecht und kann keinen Eigenbedarf geltend machen. Der Verkauf der Immobilie an einen Dritten während der Laufzeit des Mietvertrages kann ausgeschlossen werden oder an die Zustimmung des Mieters gekoppelt werden. Der Ausschluss des Eigenbedarfs muss mit verkauft werden.
- Planbare Zukunft: Keine Belastung für Erben durch Unterhalt oder Renovierungen. Der Mietvertrag kann eigenständig nach einer Mindestlaufzeit beendet werden, wenn eine Änderung der Lebensplanung eintritt.
Wie hoch ist die Rückmiete?
Die Miethöhe wird im Rahmen der Vertragsgestaltung individuell festgelegt und richtet sich nach dem Marktwert der weiter bewohnten Immobilie, der Lage und dem Zustand der Immobilie. Oft ist die ortsübliche Miete ein guter Maßstab. Meist wird sie im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart.
Wer trägt die Nebenkosten und Instandhaltungen?
In der Regel trägt der Mieter (ehemalige Eigentümer) die laufenden Nebenkosten (z. B. Strom, Heizung, Wasser), also die üblichen Verbrauchskosten und die ortsüblichen Abgaben einschließlich der Grundsteuer. Die Regelungen sind dem deutschen Mietrecht gleich. Der neue Eigentümer ist meist für größere Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Dach, Heizung, Fassade) verantwortlich.
Kann ich weiterhin Veränderungen an meiner Immobilie vornehmen?
Kleinere Umgestaltungen im Innenbereich sind in der Regel erlaubt. Größere bauliche Veränderungen müssen mit dem neuen Eigentümer abgestimmt werden. Viele Modelle bieten hierfür flexible Lösungen, insbesondere wenn es um altersgerechte Umbauten geht.
Was passiert, wenn ich ausziehe oder versterbe?
Falls Sie freiwillig ausziehen, kann der Mietvertrag meist mit einer Kündigungsfrist beendet werden. Im Todesfall endet das Mietverhältnis. Die Erben haben eine Übergangszeit zur Räumung der Immobilie. In der Regel wird der Eigentümer die frei gewordene Immobilie nach dem Auszug am Markt verkaufen.
Wie kann ich den Immobilien-Verkaufspreis verwenden?
Der Kaufpreis der Immobilie steht Ihnen frei zur Verfügung, wenn die Immobilie schuldenfrei ist und kein Gläubiger Rechte im Grundbuch hat, die noch gelöscht werden müssen. Viele Eigentümer nutzen ihn zur
- regelmäßigen Aufstockung der Rente
- Finanzierung von Pflegekosten
- Einzahlung in eine private Rentenversicherung
- Tilgung von Schulden
- Investitionen in die Lebensqualität
- seniorengerechten Umbau der Immobilie
- Unterstützung von Angehörigen zu Lebzeiten
Sprechen wir über Ihre Immobilie
Unverbindlich, ohne Zeitdruck und mit einer schriftlichen Einschätzung, die Sie in Ruhe mit Ihrer Familie besprechen können.